CK-Wycena

Na zlecenie naszych klientów, wykonujemy wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczeń wierzytelności. 
Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej jest jednym z celów wyceny, wykonywanych przez Rzeczoznawcę Majątkowego. Wymaga ona jednak nie tylko analizy stanu nieruchomości i analizy lokalnego rynku nieruchomości, ale także nakłada na Rzeczoznawcę inne wymagania:
•    Rzeczoznawca powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i w każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione, rzeczoznawca powinien zaznaczyć ten fakt w operacie
•    Rzeczoznawca powinien ujawnić przy sporządzaniu operatu szacunkowego, poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności
•    Rzeczoznawca ma obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w ty, z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości nieruchomości w przyszłości (źródło: Standard zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”,  uzgodniony przez Ministra Infrastruktury dnia 4 stycznia 2010 r. )

Obecnie banki nie udzielą klientowi kredytu hipotecznego, jeśli nie będzie miał pewności, że pożyczone przez niego pieniądze są odpowiednio zabezpieczone. Istotą kredytu hipotecznego jest jego zabezpieczenie na nieruchomości – ustanowienie hipoteki. Instytucję hipoteki wprowadziła Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Wycena nieruchomości to, w przypadku kredytów czy pożyczek hipotecznych, oszacowanie wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Celem wyceny nieruchomości jest porównanie wysokości wnioskowanej kwoty kredytu z wartością nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania. Każdy bank ustala własny maksymalny akceptowalny poziom wskaźnika LtV (Loan-to-Value), czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Obecnie zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego: "dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%" .

Wyceny nieruchomości dokonuje się zwykle po wstępnej decyzji kredytowej banku, podjętej na podstawie oceny zdolności kredytowej klienta. Rzadko zdarza się żądanie przez bank przeprowadzenie wyceny nieruchomości jeszcze przed przeanalizowaniem zdolności kredytowej kredytobiorcy. Dotyczy to niektórych przypadków (głównie nieruchomości komercyjnych, deweloperskich), dlatego zwykle koszt wyceny ponosi się w momencie kiedy kredyt jest pewny pod względem sytuacji finansowej klienta i jego uruchomienie zależy od wartości nieruchomości.

W zależności od procedur banku, są dwa warianty: bankowa wycena lub wycena rzeczoznawcy majątkowego. W pierwszym przypadku wartość ustala pracownik banku na podstawie danych o nieruchomości udzielonych przez właściciela, odbytej inspekcji na terenie nieruchomości , czy dokumentacji fotograficznej. Banki korzystają tu z różnorodnych źródeł informacji (baz danych) o cenach transakcyjnych bądź ofertowych nieruchomości podobnych. Ostatnimi czasy banki pozyskują informacje do wyceny nieruchomości z Systemu AMRON (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), którego właścicielem jest Związek Banków Polskich.
W większości przypadków wycena nieruchomości dokonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadająca specjalne uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (potwierdzone zdanym egzaminem ministerialnym i wpisem do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych). Sporządza on wycenę nieruchomości w postaci operatu szacunkowego, czyli dokumentu urzędowego stanowiącą autorską opinię na temat wartości nieruchomości. Procedury banków przewidują wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę współpracującego z bankiem lub rzeczoznawcę wybranego przez klienta.
Współcześnie banki zwracają dużą uwagę na jakość przedstawionych operatów szacunkowych i często akceptują wyceny tylko od doświadczonych rzeczoznawców, którzy ustawicznie podnoszą swoje kwalifikacje. Jednym ze podstawowych szkoleń w tym zakresie jest organizowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) i Związek Banków Polskich (ZBP) szkolenie z zakresu wycen dla sektora bankowego. Lista osób, które odbyły szkolenie publikowana jest na stronie Związku Bankó Polskich (lista Rzeczoznawców Majątkowych na stronie ZBP).

Kosztem wyceny (pomijając występujące promocje, czy ukryte koszty kredytu), z reguły obciążony jest kredytobiorca. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego (koszt sporządzenia operatu szacunkowego  jest uzależnione od nakładu pracy rzeczoznawcy, zwykle za wycenę lokalu (mieszkania) zapłacimy średnio 300 zł-400 zł, koszt wyceny domu jednorodzinnego, działki to około 1000 zł. W przypadku nieruchomości nietypowych (przemysłowe, komercyjne, handlowe), opłata za wycenę jest znacznie wyższa.
Z reguły kredytobiorcy składają wnioski kredytowe do kilku banków, gwarantując sobie tym samym najlepsze warunki kredytowania. Jeśli zamierzamy wnioskować o kredyt hipoteczny w więcej niż jednym banku, to postarajmy się o to, aby jedna wycena nieruchomości została zaakceptowana przez wszystkie banki.  Zwykle jest to możliwe i znacznie zmniejsza koszty około kredytowe, ponoszone przez klienta.